2014년 전·월세 임차

더 이상 세무조사의 무풍(無風) 지대가 아니다

 

부모가 자녀의 결혼에 맞춰 전세자금을 마련해주거나 구입을 해주는 경우를 종종 보게 된다. 이는 증여일까? 자녀명의의 주택을 구입하는 것은 증여세 과세대상 여부인지 확인해 볼 필요가 있다. 합법적인 테두리 내에서 증여세를 줄이는 방안이 필요하다.

 

자녀의 주택구입에 대한 지원, 무엇이 문제인가?
자녀가 결혼할 나이가 될 즈음, 부모 입장에서는 자식에 대한 ‘애프터서비스’ 중에 하나로 주택마련을 고민하게 된다. 능력이 된다면 도움을 주어 자녀 명의의 아파트 등을 마련해주고 싶지만, 이것은 대한민국 부모의 정서적인 바람이지 세법상으로는 항상 증여세 과세대상 여부에 대한 확인이 필요하다.
세법에 따르면 자식에게 아파트 구입자금을 지원해주는 경우에도 10년 간 5,000만원을 넘는 금액에 대하여는 증여세를 부과하고 있다. 노후자금을 떼서 뭉칫돈을 지원해주는 데도 세금을 내야 하는 현실이 부담스러운 경우에는 전세금을 지원해주는 방법을 선택한다. 그러면 전세금 지원은 세법상으로 문제가 없는 것일까? 전세금을 지원하는 방법은 순수하게 전세금만큼을 주는 경우가 있겠고, 전세금을 자녀에게 빌려주는 방법이 있을 수 있다.
첫 번째 방법의 경우는 주택을 사주는 경우와 마찬가지로 10년 간의 증여재산공제액 5,000만원을 초과하는 금액에 대하여는 증여세가 발생한다. 두 번째의 경우에는 특이한 점이 있다. 형식상으로는 부모가 자녀에게 전세금을 빌려주는 경우에 해당하지만 세법은 기본적으로 ‘주었을 것’이라고 ‘추정’하고, 금전 대여거래를 인정해주지 않는다는 것이다.
한국인의 정서상 빌려준다는 개념보다 ‘주었을 것’이라고 생각하는 감정이 세법에도 녹아 들어 있는 것이다. 하지만 이처럼 준 것이 아니라 실제로 돈을 빌려주고 받은 ‘금전대차’의 관계가 된다면 세법상으로는 어떻게 취급해야 하는 것일까?
세법상 부모와 자식(특수관계자)의 ‘금전대차’ 거래를 인정받기 위해서는 서로 양 당사자간에 연 8.5% 이자를 수수하여야 하며, 이자소득을 지급하는 자녀 입장에서는 다음달 10일까지 세무서에 매월 이자에 대하여 25%를 원천 징수하여 신고하여야 한다. 물론, 이자를 받은 부모의 경우에도 그 이듬해 5월 종합소득세 신고 시 합산하여 신고를 하여야 한다. 그런데 시장이자율보다 훨씬 높은 이자율(8.5%)을 적용하며, 매월 수행하여야 하는 원천징수의무를 이행하기가 현실적으로는 만만치 않기 때문에 전세금을 빌려주는 행위 역시도 증여로 볼 가능성이 크다.

 

전·월세 세무조사 누구에게 시선이 집중되었는가?
국세청은 지난해 최초로 강남 등 서울 주요지역 10억원 이상 전세입자 56명에 대한 자금출처 조사를 실시하여 123억원(건당 2.2억원)을 추징하였는데, 전세입자 중 연령, 직업, 신고소득에 비해 과도한 전세금을 지불한 자들과 일부 고액(월 1,000만원 이상) 월세입자가 주요 조사대상이었다.
올 6월 말에도 전·월세시장에 대한 세무조사가 착수되었는데, 지난해에는 강남 등 서울 주요지역의 전세입자를 대상으로 선정하였으나, 올해에는 서울 주요지역뿐만 아니라 수도권 내 분당·판교 지역의 전세입자도 일부 포함하는 등 검증대상지역을 확대하였다. 또한 고액 전세금에 대해 지자체에 전세금 확정일자 신고나 전세권 설정을 하지 않아 세원포착이 되지 않도록 지능적으로 회피해온 고액 전세입자도 현장정보 수집 등을 통해 대상에 일부 포함시켜서 조사를 진행하고 있다.
2개년도에 걸친 세무조사 행정 과정에서 주목할 만한 부분은 취득재산에 비하여 자금출처가 부족한 자들이 대상이 되었고, 공식적으로 발표된 자료에 의하면 ‘전세자금’, ‘10억원’을 기준으로 삼고 있다는 것이다. 따라서 잘못 이해할 경우 ‘10억원’ 이하의 전세금이면 안전하다는 착각이 들기 마련인데, 실질적으로는 그렇지 않다.
지난 2월 24일, 국회에서는 많은 법안의 시행령이 통과되었는데 그 중 하나가 ‘과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률’의 시행령 개정내용이었다. 정부의 많은 자료들이 국세청과 공유되지만, 과거에 비하여 우리가 눈여겨 보아야 할 것은 국토해양부에서 보유하고 있던 ‘주택임대차 확정일자 자료’가 국세청으로 넘어간다는 점이다.
즉, 전세금에 대한 정보가 고스란히 국세청에 넘어감에 따라 국세청에서는 작년이나 올해처럼 특단의 고액 전세자금에 대한 세무조사뿐만 아니라, 상대적으로 이보다는 낮지만 4~5억원 정도의 아파트 전세금 확정일자를 30대 초반의 갓 취업한 세대주가 신청한 것이라면 충분히 검증할 만한 소지가 생긴 것이다.

 

증여세를 최소화시키려면?
정부 3.0의 일환으로 국토해양부의 자료도 서로 공유되고 있는 상황에서 부처 정보의 불균형으로 인해 과세대상에서 누락되는 사례는 줄어들 것이다. 따라서 합법적인 테두리 내에서 증여세를 줄이는 방안으로 계획을 잡아야 할 것이다.
단독 명의로 취득할 아파트(6억원)를 부부가 공동명의로 취득하는 방법으로 각각의 부모 등으로부터 3억원씩 증여받아 증여세율 구간(6억원 : 30% → 3억원 : 20%)을 낮추는 방법이나 대출이 남아있는 부모나 특수관계자의 아파트를 부담부증여(부채까지 같이 떠안는 증여방식) 방법으로 증여 받는 방법 등을 활용해 볼 필요가 있을 것이다.