시장금리가 낮아지면서 대체 상품으로 소형오피스빌딩 투자에 대한 문의가 많다. 물론 가장 선호하는 지역은 강남권역이다. 하지만 권역에 상관없이 일명 괜찮은 물건을 찾는 경우도 종종 있다. 재미있는 것은 서울 전체권역에서 시작되지만 결국 물건 공급 측면이나 고객 선택은 강남권역으로 귀결되는 경우가 많다는 것이다. 왜 그럴까?

업계에서는 일반적으로 강남구와 서초구를 묶어 강남권역(GBD)으로 본다. 도심권역(CBD)은 종로구와 중구, 여의도권역(YBD)는 마포대로와 여의도를, 그 나머지 지역을 서울기타권역으로 분류한다. 강남역권의 오피스 공급면적을 살펴보면 [그림1]과 [그림2]에서와 같이 서울전체 오피스 공급 면적의 35%를 차지하고 있으며 전체권역 중 공급 비중이 가장 많고 소형 공급 비중 또한 높다. 그것만이 아니다. 권역별 오피스빌딩 평균건축년수를 살펴보면 도심권역 27년, 여의도권역 23년인데 비해 강남권역은 18년이다.
강남권역은 소형 빌딩이 밀집되어 있고 노후화되지 않은 신축 빌딩이 많다. 그리고 상업활성화지역이 많기 때문에 결과적으로 투자가 강남권역으로 귀결되는 경우가 잦은 것이다. 강남권역에 소형 빌딩 공급이 많아지게 된 이유는 다음과 같다. 1980년대에 이르러 강남에 부동산 투기과열 현상이 나타나자 투기세력 억제정책으로 1989년에 토지초과이득세가 시행되었다. 토지초과이득세는 개인의 유휴지 또는 법인의 비업무용 토지에 세금을 부과하는 정책이다.

이와 맞물려 1988년 이후 경제성장으로 오피스 수요가 증가하면서 강남에 유휴지 또는 비업무용 토지를 가지고 있던 소유주가 세금부담을 줄이고 늘어나는 오피스 수요에 부흥하기 위해 오피스빌딩을 건설하기 시작했다. 그 당시 토지 소유주가 대부분 개인이거나 중소법인인 경우가 많아 필지가 상대적으로 작았다. 또한 건축비용에 대한 부담도 있어 대형 빌딩보다는 소형 빌딩 위주로 빌딩이 건축되는 양상을 보였다.

소형 빌딩은 중대형 빌딩과 소유 형태나 관리 형태에서도 다른 특징을 가진다. 우선 소형 빌딩은 상대적으로 소액투자가 가능하다. 개인사업자나 중소법인의 소유주가 많다. 오피스 관리에 있어서도 중대형 빌딩과 같이 전문적인 오피스자산관리회사에 관리를 맡기기보다는 대부분 소유주의 성향에 맞게 직접 관리하거나 1~2명의 대리인을 두어 관리하는 구조를 갖고 있다.
오피스를 임차할 때 꼼꼼히 봐야 할 것 중 하나가 전용율이다. 전용율이 높으면 보다 많은 사무공간을 활용할 수 있는 이점이 있지만, 반대로 공용공간이 작아진다. 소형 빌딩은 규모가 작아 구조상 공용비중을 높일 수 없는 부분도 있으나 임차인이 중소업체인 경우가 많아 실용적인 측면에서 전용율을 높게 가져가는 것이 특징이다.
[표1]의 규모별 임대료를 보면 소형 빌딩이 중대형 빌딩보다 임대료가 낮다는 것을 알 수 있다. 그러나 거래가격은 소형 빌딩 가격이 결코 낮지 않다. 2014년 3/4분기 강남권역 오피스빌딩 연면적기준 평균 매매가는 약 2,040만원/평 수준이지만 소형과 중대형의 매매가 차이는 거의 보이지 않고 있으며 오히려 훨씬 더 높은 호가를 부르는 경우가 자주 발생된다. 이것은 일차적으로 소형 빌딩이 중대형 빌딩에 비해 상대적으로 금액 규모가 작아 거래가 용이하기 때문에 가격이 높아지는 이유도 있다. 그러나 대표적인 이유는 소형빌딩이 중형빌딩보다 건물연면적 대비 대지면적 비율이 높기 때문이다. 서울과 같은 대도시권의 경우, 건물가격보다는 토지가격이 훨씬 높아 건물연면적 대비 대지면적 비율이 높을수록 단위면적당 매매가격은 상승하게 된다. 특히 소형빌딩의 경우 대지면적 비율이 24.1%로 중형빌딩보다 10.0%p 이상 높은 비율을 보이고 있어 단위면적당 매매가격을 중형빌딩보다 높게 만드는 원인이 된다.

강남권역 세부권역별 공실률 추이 [그림5]를 보면 2010년 이후 오피스빌딩 공급량이 증가함과 동시에 경기불황이 지속되면서 전체적인 공실률은 지속적인 상승세를 보이고 있다. [표2]와 같이 세부권역별 공실률을 규모별로 나눠보면 소형 빌딩이 중대형 빌딩보다 상대적으로 공실률이 높은 것을 알 수 있다. 그 원인으로는 소형 빌딩의 경우 입지여건상 경기에 영향을 많이 받는 중소업체 임차인이 주를 이루고 빌딩 전체에서 한 임차인이 차지하는 비중이 높아 임차인 이동에 따른 자연공실률이 상대적으로 높다는데 있다.
소형 빌딩이 임대 수익성과 공실 안정성 측면에서 중대형에 비해 상대적으로 열위에 있는 것이 사실이다. 그러나 부동산은 항상 개별성이 존재한다. 소형 빌딩에 투자하듯이 상대적으로 적은 규모로 중대형에 투자할 수 있는 방법도 있다. 리츠나 펀드와 같은 간접투자방식으로 투자하면 원하는 만큼 투자할 수 있으며 빌딩관리부터 임대차 관리, 매입매각 등으로부터 자유롭다는 장점이 있다.

summary

강남권역은 입지적인 요인 이외에 상대적으로 소형 빌딩 공급 비중이 높고 신축 빌딩이 많아 매입 수요가 더 많다. 하지만 소형 빌딩은 중대형 빌딩에 비해 임대 수익성 측면에서는 열위에 있다.