2008년 9월 15일 리먼브라더스 파산에서 시작된 글로벌 금융위기의 여파로 부동산 시장이 냉각되면서 재건축·재개발 사업이 침체기를 맞이하였다.
최근 정부는 침체된 부동산 시장의 돌파구로 부동산 시장 활성화 대책을 점진적으로 쏟아내고 있다. 새 경제팀에서 7.24 부동산 대책을 통해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 70%와 60%로 완화하는 것을 시발점으로 9.1 부동산 대책에서는 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편 등 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표하였다.
특히 9.1 부동산 대책에서는 재건축 연한을 최장 30년으로 단축하고 재건축시 안전진단기준을 완화하는 등 재건축·재개발 관련 규제 완화를 주요 내용으로 담고 있다. 그동안 재건축·재개발 사업과 관련된 정비사업 규제완화가 지속적으로 이야기되어 왔고, 시장 활성화의 필요성이 여기저기서 제기되고 있는 상황에서 최근 발표된 부동산 대책들은 재건축·재개발 시장 활성화의 중요한 기초가 될 것으로 보인다.
재건축·재개발 무엇인가?
도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에서는 노후주택의 체계적이고 효율적인 정비와 도시기능의 회복을 목적으로 재건축·재개발 사업에 대해 규정 하고 있다. 재건축 사업이란 도로, 상하수도 등 정비기반시설은 양호하지만 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 또한 재개발 사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
단계별 투자 포인트
2014년 6월 30일 기준 서울시 정비사업 통계자료를 살펴보면 구역 지정 962개소, 추진위원회 설립 438개소, 조합설립 인가 335개소, 사업시행 인가 253개소, 관리처분계획 인가 154개소, 준공 76개소로 집계되고 있다. 이는 경기침체로 인하여 구역지정 이후 장기간 추진위원회 단계에서 머물거나 사업성 악화로 사업시행 인가 이후 표류하는 사업지가 많다는 것을 보여주는 자료이다. 이러한 시장상황을 보더라도 재건축·재개발 사업지역 내 부동산 투자는 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니며 묻지마 투자의 대상도 아닌 것을 알 수 있다.
부동산 시장의 훈풍이 불어오고 있는 이 시점에서 재건축·재개발 사업지역 내 부동산에 투자하기 전 꼭 알아야할 단계별 투자시 유의사항을 살펴보고자 한다. 2008년 국내 부동산 경기침체 이전에는 구역지정 단계나 조합설립 이전 단계에서도 투자가 많이 이루어졌으나, 현재는 사업성이 어느 정도 확인되는 시점인 사업시행 인가 이후 단계나 관리처분계획 인가 이후 단계에 투자하는 것이 보다 안정적인 투자 방법이라 할 것이다. 다만, 사업시행 인가 이전에 투자를 할 경우에도 조합구성원의 사업추진 의지, 사업 속도, 시공사 참여 여부 등을 충분히 검토한 후 투자를 해야 할 것이다. 사업시행 인가 이후 관리처분계획 인가 단계에서 투자할 경우라면 ‘권리가액’과 ‘분담금’을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 재건축·재개발 투자에 있어 투자성과의 판단은 당해 사업지 전체의 사업성을 나타내는 비례율과 분담금에 달려 있기 때문이다.
관리처분에 있어 조합원은 도정법에 따라 2곳 이상의 감정평가법인으로부터 현재 소유하고 있는 부동산에 대한 감정평가(종전자산평가)와 분양받을 신축 부동산에 대한 분양가격평가(종후자산평가)를 받게 된다.
이 단계에서 종전·종후자산평가 금액과 당해 사업지의 총사업비용을 정산하여 개인별 분담금을 산출하게 되며, 분담금 산출 공식은 아래와 같다.
비례율은 재건축 사업 등이 끝난 후 조합이 벌어들일 총 분양수입에서 총 사업비를 뺀 금액을 구역 내 전체 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다. 일종의 사업수익률을 의미하는 것이다.
투자자는 당해 사업구역의 사업성이 좋은 단지로서 관리처분 종전자산평가 시 상대적으로 감정평가를 많이 받을 수 있는 부동산에 투자하는 것이 가장 유리하다. 위의 산식에서 보는 바와 같이 사업수익률(사업성) 즉, 비례율이 높은 단지를 찾는 방법은 총 분양수입이 크거나, 총 사업비용이 가장 작게 드는 단지를 선정하는 것이다.
종전자산평가액은 조합원 간의 상대적인 사업비용이나 수익의 배분비율을 결정하는 것이므로 전체적인 단지의 사업성에는 큰 영향이 없다. 그러므로 총 분양수입이나 총 사업비에 주목할 필요가 있다. 분양수입에서 중요한 부분은 조합원이 아닌 일반인에게 분양할 수 있는 수입총액이므로 조합원 수가 적어 상대적으로 일반분양분 물량이 많으면서 가장 비싸게 팔 수 있는 단지가 좋다.
최근 서울시 재건축·재개발 단지의 신축 아파트 직접공사비는 3.3㎡당 400만원을 넘어가고 있으며, 기타 사업비와 대지비 등 사업 총원가를 고려할 경우 신축 아파트의 분양가는 적어도 3.3㎡당 1500만~2000만원 이상인 구역이 사업진행에 유리할 것으로 판단된다.
이러한 시세 수준을 보이는 지역은 서울시의 경우 서초구, 강남구, 송파구 등 강남권과 주요 도심 및 역세권 인근이다. 또한 총 사업비에서 단연 중요한 부분은 시공사 도급공사비이며 해당지역에 따른 시공사 브랜드도 중요한 투자 판단의 기준이 될 것이다.
재건축·재개발 단지는 당해 사업구역 전체의 사업성에 따라 개인별 투자의 성패도 좌우된다. 개별 부동산의 이익만 보고 투자를 할 경우 숲을 보지 못하고 나무만 보게 되는 우를 범하기 쉽다. 재건축·재개발 사업에 따른 부동산 투자 시에는 반드시 전체 사업성을 살펴본 후 개별 부동산에 투자하는 접근 방법을 따라야 하며 전문가의 의견을 듣는 것이 가장 현명한 방법이다.
주목해 볼 만한 재건축·재개발 단지
정부의 재건축·재개발 관련 부동산 규제 완화 대책에 따른 현재 부동산 시장의 흐름을 볼 때, 재건축 단지로는 서울 강남권, 양천구 목동 등을 주목해 볼 만하다. 목동의 경우 쾌적한 주거환경과 우수한 학군에도 불구하고 현재 관련 규정상 재건축 연한을 채우지 못해 사업 진행이 불가하였으나, 최근 정부의 재건축 연한 단축 소식에 관심이 몰릴 것으로 예상된다. 다만 목동아파트 단지의 경우 단지별 대중교통여건이나 교육, 편의시설의 접근성, 용적률 등이 달라 아파트 가격에 차이를 보이므로 단지별로 개별적인 접근이 필요하다.
서울 강남권 아파트 재건축에 있어 특히 관심을 가질 만한 지역은 반포지구이다. 반포지구는 한강 조망이 가능하고 각종 문화, 편의시설 및 대중교통여건이 편리하며 아파트 시세도 높게 형성되어 있어 우수한 사업성 요건을 갖추고 있는바 강남권 재건축 시장에 대표주자가 될 만하다.
한편, 재개발 사업지의 경우 강남권이 아닌 강북권에 많이 분포해 있다. 그동안 사업성이 낮다는 등의 이유로 사업추진이 어려웠으나, 정부 정책에 따른 부동산 경기 가 회복 기조를 보일 경우 한남뉴타운, 성수지구 등을 다시 한 번 눈여겨볼 필요가 있다. 한남뉴타운의 경우 한강변에 입지하여 도심과 여의도, 강남권으로의 접근성이 좋고 녹지가 풍부해 입지여건에 따른 가격수준이 높을 것으로 예상된다. 다만, 사업구역별로 사업진행속도가 서로 다를 수 있어 구역별 검토 후 접근해야 한다. 성수지구의 경우에도 강남권으로 접근성이 우수하고 한강, 서울숲 등 주거쾌적성이 양호하여 관심을 가질 만한 지역의 하나로 손꼽힌다.
상기의 재건축·재개발 사업의 활성화를 위해서는 분양가 상한제 폐지, 초과이익 환수제도 폐지 등 다양한 대책이 추가적으로 논의되어야 할 것이다. 다만, 대책의 실효성과 관련해서는 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 “실기(失期)하면 장기 침체의 늪에 빠질 수 있다”라는 언급은 재건축·재개발 시장 활성화에 의미있는 발언이라 생각된다.
SUMMARY
재건축·재개발 투자의 성과는 투자금액과 투자기간으로 요약해 볼 수 있다.
아파트 인근 시세수준이 높은 지역으로 일반 분양분이 많고 공사비 외 기타 사업비용 등이 적어 분담금이 상대적으로 작은 단지가 우선적인 투자 대상지가 될 것으로 판단된다.
덧붙여 투명한 조합 운영으로 조합원 갈등이 없어 빠른 사업추진이 가능한 재건축·재개발 단지라면 최적의 투자처라고 할 수 있다.
