서울 종로구 서촌(西村, 인왕산과 경복궁 사이, 청운효자동과 사직동 일대)이 새로운 명소로 주목받고 있다. 갤러리, 박물관, 공방 등 다양한 문화공간과 개인커피숍이 거대한 상권을 형성하면서 서촌은 일약 서울시내 ‘핫플레이스’로 급부상했다. 시간을 되돌린 것 같은 이 동네에 미싱방, 우유집 대신 공방과 커피숍, 식당들이 입점하기 시작한 건 2~3년 전부터다. 최근 1년 사이에는 그 수는 급격히 늘었다.
서촌 상권이 새롭게 떠오르는 이유는 너무 상업화되고 붐비는 삼청동 북촌 한옥마을을 떠나 조용한 장소를 원하는 수요층이 인근 지역으로 눈을 돌리기 시작한 덕분이다. 서촌에서는 대로변을 지나 ‘서촌길’이라는 메인 골목에만 들어서도 그 흔한 프랜차이즈 커피숍이나 레스토랑, 편의점을 하나도 찾아볼 수 없다. 이면도로 인근에 자리 잡은 가게는 모두 개인이 운영하는 커피숍이나 식당, 공방과 옷가게 등이다.
둘째, 서촌 일대가 단순 카페골목으로만 발전하지 않았다는 점이다. 먹을거리뿐 아니라 볼거리, 즐길거리가 풍부하다. 서촌의 한옥 600여 채는 1910년대 이후 대량으로 지어진 이른바 개량 한옥이다. 조선시대 한옥의 옛 모습이 그대로 남아 있는 북촌과 다른 양상이다. 개량 한옥과 양옥 주택, 골목 사이사이로 갤러리와 카페, 미술관 등이 어우러져 서촌마을만의 풍취를 더한다. 서촌 중간에 떡하니 자리 잡은 통인시장은 여느 재래시장 같지 않게 2012년부터 ‘도시락 카페’ 등 다양한 즐길거리를 도입해 관광객을 끌어모았다.
스토리텔링이 가능한 서촌
화가 이중섭과 이상범, 시인 윤동주와 이상 등이 서촌 주민이었다. 최근 복원된 옥인동 박노수 화백의 가옥도 서촌 유입 인구를 늘린 요인이 됐다. 뿐만 아니라 홍대 인근에서 라이브공연을 하던 인디밴드들이 서촌마을로 속속 몰리고 있는 것도 한 몫 하고 있다. 통인시장 옆 라이브 클럽 ‘몽키비즈니스’는 젊은이들 사이에서 명소가 됐다. 한 마디로 서촌은 여러 ‘스토리텔링(Storytelling)’이 가능한 마을이란 얘기다.
현재 서촌에 약 20평 기준 상점을 차리려면 보증금 최소 5,000만원에 월세 200만~250만원은 줘야 한다. 불과 1~2년 전만 해도 100만~150만원이면 목 좋은 곳을 구했겠지만 입주 희망자가 늘면서 월세가 덩달아 뛰었다. 이곳 입주 점포 대부분은 리모델링 공사를 하고 들어왔기 때문에 가게를 인수한다면 권리금을 4,000만원에서 1억원까지도 내야 한다. 건물을 개조한다면 권리금이 별도로 들지 않겠지만 리모델링 비용은 각오해야 한다. 주택이나 상가 건물을 통째로 매입하는 경우도 있는데 역시 최근 가격이 크게 뛰었다. 3년 전만 해도 4억원에 팔아달라고 맡겼던 2층 상가는 지금 10억원을 준다 해도 주인이 내놓질 않는다. 한동안 거래량이 많았는데 최근엔 동네 주민들이 매물을 거둬들이고 있는 양상이다. 서촌 지역은 아래와 같은 이유로 향후에도 인기가 있을 것으로 예상한다.
첫째 교통 입지가 뛰어나다. 서촌은 지하철 3호선 경복궁역에서 지근거리에 위치해 있다. 앞으로 신분당선 환승역까지 들어설 것이란 기대가 모아지며 추가적인 인구 유입 효과와 상권 확대가 예상된다. 둘째 카페, 공방, 박물관에 인근 수성동 계곡까지 문화적 콘텐츠와 즐길거리가 풍부하기 때문에 상권을 찾는 연령층에 제한이 없다. 단순히 커피숍만 즐비한 여느 카페골목과는 구별된다는 얘기다.
아직까지 저평가돼 투자 가치가 커
최근 시세가 많이 오르기는 했어도 아직 삼청동 상권의 절반 수준이라는 점도 긍정적이다. 삼청동과 비교해 저평가돼 있는 만큼 매매를 해두는 것만으로도 투자 가치가 충분할 수 있다. 그럼에도 불구하고, 몇 가지 한계점들도 있어 개선이 요구되는 부분들이 있다. 서촌 일대 한옥마을을 포함한 골목상권은 삼청동 북촌 한옥마을에 비해 뒤늦게 형성됐다. 단기간에 생겨난 만큼 미관상 예쁜 마을을 인위적으로 조성한다는 것이 아이러니컬하게 난개발로 이어지고 있는 점은 다소 우려스럽다.
방문객 인적이 드문 골목은 전혀 정비가 되지 않은 채로 방치된 모습도 쉽게 찾아볼 수 있다. 도로 역시 자동차가 자유롭게 드나들기엔 비좁다. 관광화할 가치가 있는 특정 지역에 집중할 것이 아니라 서민들이 살고 있는 골목 인프라와 주택 개선에 힘쓰는 것이 더 시급해 보이는 부분도 있다. 또 한 가지는 서촌 역시 전형적인 주말 상권이라는 것도 해결해야 할 과제다. 주말에는 서촌마을이 볼거리, 즐길거리 많고 걷기에도 좋은 동네지만 주중에는 얘기가 달라진다. 특히 주요 박물관과 갤러리가 휴관인 월요일에는 아예 영업을 안 하는 가게들도 많아 아직은 성숙되지 않은 상권의 모습을 갖추고 있다.
서촌 지역 상권 이점
❶ 삼청동, 이태원, 가로수길과 차별화되는 스토리텔링이 가능한 상권.
❷ 상대적으로 저평가된 입지.
❸ 향후 신분당선 연장에 따른 교통 여건 개선.
