행복한 노후생활을 위한 평생소득

임대주택 상품이 고액자산가에게

주는 이점

 

지금은 인컴게인(Income Gain)의 시대이지 캐피탈게인(Capital Gain)의 시대는 아니다. 일반적으로 임대주택은 높은 임대수익률을 누리기 힘든 구조를 가지고 있다. 어떻게 하면 높은 임대 수익율을 가능하게 할 수 있을까? 그것이 가능할까?

 

‘임대주택에 투자한다.’ 익숙한 것 같지만 잘 생각해보면 왠지 좀 낯설다. 왜일까? 그것은 세계에서 유례없는 우리나라만의 전세시장과 무관하지 않다. 즉, 우리나라는 고성장시대를 지나오면서 주택에 투자한 이유가 대부분 매매차익 때문이지 주택 임대수익이 아니었기 때문이다. 그것을 전형적으로 입증하는 것이 전세제도다. 그러나 바야흐로 세상은 바뀌었다. 지금은 인컴게인(Income Gain)의 시대이지 캐피탈게인(Capital Gain)의 시대는 아니다.
그러면 임대주택에 투자하면 높은 임대수익률을 거둘 수 있다는 것인가? 대부분 알고 있다시피 일반적으로 주택은 임대수익률이 나오기 힘든 구조를 가지고 있다. 왜냐하면 일반적으로 개인의 소득은 한정되어 있어 일정한 수준 이상의 임대료를 지불하는데 한계가 있기 때문이다. 그렇다면 어떻게 그것이 가능할지 이제부터 알아보도록 하자.
먼저 최근 임대시장동향 및 정부정책에 대해 알아보자. 요즘 전세가비율 상승이 사상 최대치에 육박하고 있다. 최근 KB주택가격동향 월간조사에 따르면 전국 아파트의 전세가율 평균이 68.8%(6월 기준)로 역대 최고치인 2001년 69.5%에 0.7%P차로 접근했다고 한다.

 

 

이러한 현상이 나타나는 이유를 요약해 보면 첫째, 부동산경기침체가 지속되면서 주택공급이 감소했기 때문이며 둘째, 주택소유자들이 향후 캐피탈게인(Capital Gain)에 대한 기대가 사라지면서 전세공급을 줄이고 있기 때문이다.
정부는 처음에는 서민생활안정화 측면에서 전세자금대출지원 등의 정책을 내놓았다. 그러나 전세공급이 줄어드는 상황에서 오히려 전세수요가 늘어나는 역효과를 보이자 근본적인 해결책을 마련했다.
첫째는 주택공급을 늘리기 위한 유인책 마련이고, 둘째는 인센티브를 통해 전세수요를 월세수요로 전환시키는 것이다. 셋째는 주택거래활성화를 위해 취등록세를 인하하는 내용이다. 
“최고세율대상자가 6.0%(세전) 수익률의 임대주택 부동산펀드(또는 리츠)에 투자하면 세후로 계산했을때,약 9.0%(세전) 수익률의 일반금융상품들에 투자한 것과 동일한 효과를 볼 수 있다.”
여기서 주의 깊게 봐야 할 부분은 지난해부터 발표해온 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’ 중 임대주택공급을 늘리기 위한 유인책이다. 임대주택을 부동산펀드(또는 리츠)를 통해 투자하게 되면 투자금 3억원 이하에 대한 배당소득에 대해서는 5.5%(주민세 포함) 분리과세 적용을 받으며, 3억원 초과분에 대해서는 15.4%(주민세포함) 분리과세 적용을 받게 된다. 예를 들어 5억원을 투자했다면 3억원 이하의 투자금에 대한 배당소득은 5.5% 분리과세되며, 나머지 2억원은 15.4%를 적용받게 된다. 좀더 세부적인 사항은 아래와 같다.

임대주택 리츠·펀드 과세특례는 일반투자자에게는 큰 혜택이 아닐 수 있으나 최고세율을 적용 받고 있는 고액자산가에게는 다소 큰 혜택이다. 하나은행에서는 지난 5월, 큰 규모의 모집상품은 아니었으나 OOO국가의 무역대표부가 마스터리스하는 임대주택 부동산펀드(세전) 7.2%수익률 상품을 조기 설정완료했다.
해당 상품은 최고세율대상자가 투자할 경우 세후로 6.2~6.8%의 수익률(매각차익 비포함)이 나오는 상품이었으며, 이를 분리과세되지 않는 일반상품에 적용하면 세전 10.6~11.7% 상품과 동일한 셈이다.
좀더 일반적인 사례분석을 위해 시장수익률 수준인 (세전) 6.0% 수익률의 임대주택 부동산펀드(또는 리츠)에 10억원을 투자했다고 가정하면 분리과세 안되는 일반금융상품의 경우 세전 약 9.0% 수익률 상품에 투자하는 것과 세후 수익률은 동일하다고 볼 수 있다.

“양호한 임대주택상품이 되기 위해서는 일반적으로 업무밀집 인근지역, 학원가 등의 평형대가 작은 건이거나 신용도 있는 기관의 보증 등을 필요로 한다.”
그러나 임대주택의 경우 대부분 개인을 임차인으로 두기 때문에 시장수익률을 맞출 수 있는 물건을 찾기란 쉽지 않다. 그러기 때문에 일정한 수익률 및 임대안정을 고려하기 위해서는 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.
첫째는 일반적으로 개인의 지불능력규모가 한정돼 있어 세대당 평형대가 20~30평 미만의 물건이어야 한다. 둘째는 입지적으로 업무밀집 인근, 학원가 등 수요가 충분한 지역을 골라야 한다. 셋째는 첫째나 둘째 조건이 어렵다면 건설사나 대한주택보증과 같은 신용도 있는 기관의 보증 또는 대사관, 무역대표부 등 외국계기관의 임차 등을 고려해 볼 필요가 있다.
임대주택 리츠·펀드 과세특례는 2014년 말에 시한연장여부를 결정한다. 그러나 현재 임대주택공급이 초기상황인 점과 임대주택 공급저하로 매매가대비 전세가비율이 계속 상승하고 있다는 점을 감안해 연장여부를 판단해 볼 수 있을 것으로 사려된다.
“현물출자를 통해 임대주택에 투자할 경우 리츠 청산시점까지 양도세가 이연되며, 4~6%로 Loan 및 우선주 자금조달이 가능하며, 배당소득 분리과세 효과를 볼 수 있다.”
임대주택 리츠(또는 부동산펀드)투자를 꼭 현금성 자산만을 통해 해야 하는 것은 아니다. 만일 주택을 공급할 수 있는 유휴부지를 보유한 자로서 당장 개발할 자금이나 경험이 없거나, 노후화나 다른 이유로 인해 수익성이 현재 낮은 상황이라면 현물출자를 통해서도 임대주택투자를 고려해 볼 수 있다.
현물출자를 통한 임대주택투자는 크게는 세가지 이점이 있다. 첫째는 현물출자시 발생된 양도차익에 대해 리츠 청산시점까지 양도세를 이연해 준다. 둘째는 임대주택 개발시 Loan 및 우선주 자금조달을 4~6% 수준에서 조달이 가능하다. 셋째는 임대주택 리츠·펀드 과세특례조항을 동일하게 적용 받을 수 있다.