세입자 보호와 임대소득 신고 유도

주택임대차시장 선진화 방안

 

 

정부는 ‘주택임대차시장선진화방안’을 발표했다. 이 정책의 주요 핵심과 내용이 무엇인지 다양한 사례를 통해 살펴본다. 

 

 

 

 

 

 

정부가 2014년 2월 26일 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 발표했다. 임차인이 과거 3년간의 월세에 대한 소득공제를 신청하면 세금환급을 해주겠다는 것이 주요 골자이다. 이 정책의 핵심은 임대소득을 신고하지 않고 탈루하려는 임대인을 견제하기 위해 임차인의 신고를 유도하는 것이다. 이와 관련하여 자주 문의가 들어오는 상담사례를 질문 형식으로 풀어본다.

 

Q1. 임차인 A씨는 서울 소재 오피스텔에 보증금 5,000만원, 월세 50만원에 거주 중이다. A씨는 임대인의 요청으로 ‘차임 월세에 대한 소득공제를 신청할 경우, 이 신고에 따라 임대인이 부담하게 되는 소득세는 임차인이 전액 부담하기로 한다’는 각서를 작성했다. 이 각서는 효력이 있을까?
A. 정부가 발표한 주택임대차시장 선진화방안에서 가장 우려되는 부분은 ‘사실상 강자인 임대인이 자신이 내야 할 세금을 임차인에게 전가시키는 것이 아닌가’라는 것이다. 임대인의 소득이 과세당국에 적발되면 소득세뿐만 아니라, 의료보험료 및 국민연금 납부 비용이 올라갈 수 있기 때문이다. 그러나 이러한 각서는 세금을 면탈하려는 불법한 목적을 가진 것이므로 효력이 없다. ① 소득세는 직접세로서 임대인이 부담하여야 함에도, 임대인의 상대적으로 우월한 지위를 이용하여 자신이 부담할 세금을 임차인에게 전가시키는 것을 용인할 수 없고, ② 임차인이 축소신고하기로 하는 약정을 지키지 않았다는 이유만으로 임차인에게 세금을 전가시키는 것은 임차인에게 불법을 강요하게 되며, ③ 이러한 각서는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배될 우려가 있기 때문이다(대법원 2011. 3. 24. 2010다95062판결, 부산고등법원 2010. 10. 26. 2009다6318판결 참조).

 

Q2. 각서에도 불구하고 임차인인 A씨는 소득공제를 신청하려고 한다. 그러자 임대인은 ‘소득공제를 신고하려면 차임에 대한 부가가치세 10%를 추가로 소급해서 내야 한다. 부가가치세 10%를 내지 않으면 소득공제 신청서에 도장을 찍어 줄 수 없다’고 말하고 있다. 임대인의 위와 같은 주장은 타당할까?
A. 주택임대사업자는 부가가치세가 면세되는 사업자에 해당한다. 따라서 주택임대차의 차임에는 부가세를 붙일 수 없다(부가가치세법 제12조 참조). 그러므로 A씨는 임대인의 요구에도 불구하고 부가가치세를 추가로 부담할 필요 없이 소득공제를 신청할 수 있다.
또한 소득공제 신청은 집주인의 동의가 필요 없다. 임대차 계약서와 차임의 납입 증명만으로도 임차인 단독으로 신청이 가능하다.

 

Q3. 임차인 B씨는 서울 소재 상가에서 보증금 2억원에 차임 200만원에 호프집을 운영하고 있다. B씨는 임대인의 요청으로 ‘보증금만을 신고하기로 한다. 만약 이를 어기고 차임까지 모두 신고하는 경우 임대인이 부담하게 될 부가가치세는 임차인이 내기로 한다’는 각서를 작성하였다. B씨가 작성한 각서는 효력이 있을까?

 

A. 부가가치세는 소득세와는 달리 거래 당사자 간의 약정을 통해 납세부담을 전가시키는 것이 가능하다. 그러므로 위와 같은 세금 부담 약정은 우선 유효할 여지가 있다. 그러나 위 약정은 B씨가 ‘차임 신고’를 했을 경우 B가 부가가치세를 부담한다는 약정에 불과하다.
만약 B씨의 차임 신고와 무관하게 우연히 임대인이 세무조사를 당하는 과정에서 축소 신고된 차임이 발견되었을 뿐이라면 추가 징수되는 부가가치세는 각서에도 불구하고 여전히 임대인이 납부하여야 한다(대법원 2011. 3. 24. 2010다95062판결 참조).