임차인 세액 공제 및 임대사업자 등록 장려

주택임대차 세법 개정안

한눈에 알아보기

 

지난 2월 26일 주택임대차시장 선진화 방안이 발표됨에 따라 임대인과 임차인 모두가 불안해하고 있다. 이와 관련한 세법개정안 내용을 정리해 본다.

 

 

 

국토교통부는 2월 26일 주택임대차시장 선진화 방안을 발표하였다. 이후 부동산 시장의 혼란을 막기 위한 후속 대책으로 기획재정부는 3월 5일 주택임대차시장 세법개정안 보완조치를 발표했다. 개정안의 핵심은 전세물량이 감소하고 월세는 증가하는 추세에 맞춰 임차인을 위해 세액공제를 확대하는 것이다. 그리고 임대인에게는 세제혜택을 부여함으로써 임대사업자 등록을 장려하여 세수를 확보하려는 정책으로 요약할 수 있다.
국세청은 2013년 귀속분 소득에 한해 확정일자 자료를 수집하고, “3주택 이상 소유자, 2주택 보유자로서 주택임대소득이 연간 2천만원 초과자, 1주택자로서 기준시가 9억원 초과 주택 소유자의 임대소득”에 대해서만 신고안내 자료로 활용할 예정이라 밝혔다. 이렇듯 국세청이 2014.2.21 『과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률』을 개정함에 따라 확정일자 자료를 쉽게 활용 가능하게 되었다.
먼저 주택의 임대소득 과세 규정을 알아보기로 하자. 주택을 1채 소유하고 있는 경우에는 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택에 대해서 월세를 받는 경우 과세하고 있다. 주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우로 전세보증금만을 받고 임대한 경우에는 과세되지 않으나 월세를 받는 경우에는 과세한다. 주택을 3채 이상 소유하고 있는 경우에는 전세보증금을 받든, 월세를 받든 과세하는 것이 원칙이다. 그렇지만 3주택 소유 주택 중에 소형주택(전용면적 85㎡이하 & 고시가액 3억 원 이하 주택)이 있다면 전세보증금만을 수령하는 경우에는 과세하지 않는다(2016년 말까지 적용). 소형주택 이외의 주택을 3채 이상 소유하고 있다면 전세보증금 3억원을 초과하는 금액에 대해서는 과세대상이 된다.

 

1. 세법 개정안,  임대사업자에게 유리할까? 불리할까?
첫째, 기획재정부는 2주택 보유자로 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에는 2년간(2014~2015년 귀속분) 소득을 비과세하고 2016년부터 14%로 분리과세하며 세법상 사업자 등록의무를 면제하는 세법개정안을 발표하였다. 이는 소액 주택임대소득에 대해서 세 부담을 덜어주기 위한 취지이다.
그러나 개정안에서는 3주택 이상인 경우 또는 주택임대소득이 2천만원 이상인 경우에는 종합과세를 적용하여 세제혜택을 부여하지 않으며 2016년부터는 2주택 이상자의 전세보증금에 대해서도 과세하는 것으로 기준을 강화하는 개정안을 발표하였다. 전세보증금을 받는 경우 세법상 수입금액은 다음과 같이 계산한다.

 

-> 세법상 수입금액:

(해당과세기간의 보증금 등 - 3억원)의 적수
×60%×1/365×2.9% - 이자·배당수입금액

 

3주택 이상 소유자가 전세보증금을 받는 경우에는 현행 규정이든, 개정안이든 당연히 종합과세대상이다.
위 계산식에 따르면 2주택자가 전세보증금을 받는 경우로 전세보증금의 합이 약 9억원을 초과하지 않을 경우 수입금액이 약 1천만원으로 계산되므로 필요경비 60%와 임대소득공제 4백만원을 반영하면 세 부담이 발생하지 않는다.(월세소득기준으로는 월 83만원)
2주택자의 전세보증금 가액이 9억원 초과~15억원 이하이면 수입금액이 2천만원 이하이므로 2016년 귀속분부터는 분리과세가 가능하며(월세소득기준으로는 월 166만원), 전세보증금 가액이 15억원 초과이면 부동산임대 수입금액이 2천만 원 초과하므로 종합과세된다.

 

둘째, 부동산 임대소득 신고 시 매출에서 경비를 차감하는 비율을 현행은 45% 적용하나 60%로 인상하는 개정안을 발표하였다.
셋째, 현행 세법상 소득공제와 관련하여 임대소득공제라는 것이 별도로 규정되어 있지 않으나 4백만원을 소득공제 적용하는 개정안을 발표하였다. 그러나 임대소득공제는 다른 소득이 없거나 수입금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용한다.
넷째, 결손금 공제와 관련하여 현행 세법은 부동산임대업에서 발생한 결손금은 부동산임대소득금액에서만 10년간 이월되어 공제가능하다. 그러나 개정안에서는 종합과세 대상인 부동산임대소득인 경우 해당 연도 종합소득세 신고 시 부동산임대소득 결손금을 공제가 가능하도록 하여 임대사업자의 세 부담을 감소시키도록 하였다.
세법개정안으로 인한 세 부담 효과를 아래 사례를 통해 구체적으로 살펴보기로 하자.

 

Case     부동산임대소득만 2천만원 이하로 발생하는 경우
김OO씨는 주택 2채를 소유하고 있으며 주택 1채는 배우자와 거주중이며, 주택 1채는 월세 150만원을 받고 있다. 김OO씨는 다른 종합소득이 없다고 가정 시 세법개정안으로 세 부담 증감액은 어떻게 될까? (가정 : 종합소득공제는 본인만 150만원 적용)

Tip  위 사례의 경우 2016년 귀속분부터 2천만원 이하인 부동산임대소득을 14% 분리과세 적용하는 경우 납세자의 세 부담은 현행 대비하여 약 11% 감소되는 효과가 있다. 그러나 다른 소득이 있고 부동산 임대소득이 2천만원을 초과하는 경우에는 종합소득 과세표준에 따라 6~38% 세율이 적용되므로 세 부담은 증가한다.

 

2. 세법 개정안, 임차인 입장에서는 어떨까?
현행 세법상 임차인 입장에서는 총급여액이 5천만원 이하인 경우 월세지급액의 60%를 연간 500만원 한도로 소득공제가 가능하다. 그러나 금번 세법개정안은 총급여액이 7천만원 이하인 경우 연간 월세 지급액의 750만원을 한도로 10% 세액공제 하는 것이다(연간 75만원 한도). 또한 임차인이 쉽게 월세세액공제 혜택을 받을 수 있도록 확정일자 요건도 없애고 임대인의 동의가 없어도 월세 임대차계약서와 월세납입 입금증이나 계좌이체 영수증이 있다면 공제가 수월하게 가능하도록 규정하고 있다.
임차인이 연말정산 때 소득공제를 받지 못하였으면 향후 3년 이내 세무서에 경정청구를 하여 세금을 돌려받을 수 있는 제도를 두고 있다.

 

Tip  주택임대소득 절세전략
⑴ 소형주택 임대를 고려
고가주택은 1주택이라도 월세를 과세하고 소형주택 이외의 주택에 대해 전세를 놓는 경우 2주택 이상의 전세보증금에 대해 2016년부터 과세를 고려하고 있으므로 소형주택으로 부동산 임대업을 전환하는 것도 절세방법으로 고려할 수 있다.
⑵ 다가구 주택 임대를 고려
다세대 주택은 호별 구분등기가 되어 있어 각각 하나의 주택으로 보지만 다가구주택은 호별 구분등기가 되어 있지 않아 세법상 1주택으로 판단한다. 따라서 다가구 주택의 경우 기준시가가 9억원을 초과하지 않거나 9억원을 초과하더라도 전세로 임대를 놓는 경우 1주택이라면 세법상 과세대상이 되지 않으므로 다가구 주택 임대를 고려해볼 만하다.
⑶ 주택을 직계존비속이나 형제자매에게 증여 고려
세법상 과세대상이 되는 주택수를 판정할 때 부부를 기준으로 주택 수를 판정하므로 다주택자인 경우 직계존비속이나 형제자매에게 증여를 고려할 수 있다.
⑷ 전세보증금과 월세 수입의 비율 고려
2주택자의 부동산임대소득이 2천만원을 조금 초과하는 경우에는 월세수입을 조금 줄이고 전세보증금을 높이는 방법을 고려할 수 있다. 그러나 무조건적으로 월세수입과 전세보증금을 조절할 것이 아니라 건강보험료 및 월세수입 감소 대비 전세보증금을 증가시켜 투자한 금융수익 창출이익을 비교하여야 할 것이다.

 

본 내용은 기획재정부에서 발표한 세법개정안의 내용을 다룬 것이므로 6월 임시국회에서 위 세법개정안 통과내용을 향후 지켜봐야 할 것이다.