2014 주택종합계획을 통해 살펴본
정부의 주택정책  밑그림

 

정부가 4월 3일 ‘2014년 주택종합계획’을 발표하였다. 이번 발표가 전체적인 주택정책에 어떤 영향을 미칠지 살펴본다.

 

 

국토교통부는 지난 4월 3일 보도자료를 통해 「2014년 주택종합계획」을 확정·발표하였다. 그 내용을 살펴보면 지난해 발표된 4.1 부동산대책의 방향성과 크게 다르지 않음을 알 수 있다. 따라서 그 내용을 살펴보고 정부의 주택 정책에 대한 밑그림을 이해해 보고자 한다.
지난해 추진된 주택정책 등으로 수도권 주택가격의 하락세가 진정되었고, 주택 거래량도 증가하였다. 2013년 전국 주택가격은 0.3% 상승하였으며, 수도권 주택 매매가격은 1.1% 하락했다. 이는 2012년(△3.0%)에 비해 하락폭은 축소되었다. 2013년 주택 거래량은 85만2천건으로, 전년(73만5천건) 대비 15.8% 증가하는 등 예년 평균(2008~2012년 85만6천건)에 근접하였다.

 

다만, 전셋값은 월세 전환 등 시장구조적 요인으로 인한 전세수급 불균형으로 2013년 7월 이후 예년보다 높은 상승세를 보였다. 수도권(2013년 6.2%)은 아파트(8.4%)를 중심으로 7월 이후 최근까지 예년을 상회하는 상승세 지속한 반면, 지방광역시(4.1%)는 수도권에 비해 상승폭이 작으며, 대구·대전을 제외하고는 안정세를 보였다. 월세는 수도권이 1.7% 하락하는 등 전국적으로 1.1% 하락하였다. 작년 4.1 대책 이전 주택시장은 주택가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 정책기조가 시장 위축기에도 지속됨에 따라, 가격하락·거래 위축 등 시장침체가 지속되었던 상황이었다. 이에 작년 한해 4.1대책 등을 통해 세제·금융·청약제도 개선이나 공공분양주택 공급 축소 등을 추진한 결과, 수도권 주택가격의 하락세가 진정되었고, 주택 거래량도 증가하는 등 주택시장 회복기반이 조성되었다.
국토교통부는 2014년에도 시장 회복세 확산을 위해 재건축 규제완화, 장기 모기지 공급 등 주택시장 정상화를 지속적으로 추진하고, 작년 한해 전셋값 상승으로 인한 서민 주거비 고통이 컸다는 점을 감안했다. 전세에서 월세 전환 등 임대차시장 구조변화에 맞춰 공급·수요 측면에서 근본적·구조적인 대응을 추진할 계획이다.

 

주택 건설 및 공급 계획
올해 주택건설 인허가 계획은 주택수요(38만5천호)와 지방 주택시장의 조정국면 진입, 수도권 미분양 물량 등을 감안하여, 작년 실적 44만호의 85%인 37만호(수도권 20만, 지방 17만) 수준으로 수립하였다. 올해도 준공물량은 공공에서만 분양주택 2만6천만호, 임대주택 5만1천호 등 총 7만7천호(작년 실적 6만6천호)를 추진할 계획이며, 공공과 민간에서 공급하는 전체주택의 준공 예정물량은 비아파트 준공 물량 증가로 2013년(39만6천호) 보다 10.6% 증가한 43만8천호로 전망된다.

 

2014년도 중점 추진과제
project  1 임대주택 공급 확대 및 공급방식 다양화
2.26 임대차시장 선진화 방안에서 밝힌 바와 같이, 전월세 시장 수급안정을 위해 임대주택 공급을 지속 확대해 나간다. 2014년 공공임대주택은 작년 실적 8만호 보다 12.5% 증가한 총 9만호를 공급(준공·입주기준) 할 계획이다. 9만호 중 건설임대주택이 5만호(영구 1천, 국민 2만1천, 공공 2만8천), 매입임대 1만3천호(기존주택 1만, 재건축 등 3천), 전세임대 2만7천호가 공급된다.
행복주택은 올해 중 사업승인 2만6천호, 이 중 3천호 착공을 추진한다. 시범지구 중 가좌(2013년 12월 사업승인), 오류(2014년 2월 사업승인)는 후속절차를 본격화하고, 목동 등 5곳은 지자체 등과 공감대 형성 후 순차적으로 추진한다. 추가 지구지정은 지자체 희망사업을 중심으로 성과를 조기 가시화하고, 수도권 이외에 지방에도 사업대상지 확보에 나선다.
공공임대리츠는 LH 재무여건 등을 감안한 대안적 임대주택 공급방식으로, 주택기금과 LH 주도로 리츠를 설립하고, 민간자금을 유치하여 공공택지에 10년 공공임대주택을 건설할 계획이다. 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1,401세대) 지구가 시범사업지로 선정되었으며, 이르면 올 11월부터 순차 착공 예정이다.
민간임대 활성화를 위해리츠 등 기업형임대사업자를 육성하고, 세제·금융지원 등을 통해 민간 임대사업 활성화 적극 지원한다. 민간 주도의 임대주택리츠 활성화를 위해 주택기금이 연기금·보험사·시중은행 등과 공동투자협약을 맺고, 리츠를 설립하여 민·관 협력을 통해 임대주택을 공급한다. 우선 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 시범사업으로 추진할 계획이다. 이러한 임대주택 리츠에 대한 주식규제 및 상장기준을 완화하고, 일정조건을 갖춘 임대주택 리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당주식을 처분하여 실제 소득이 발행할 때까지 양도차익에 대한 과세를 이연하는 등 정부지원을 통해 민간자금의 리츠 투자를 활성화할 계획이다. 아울러 민간 임대사업자의 등록 요건, 의무위반시 제재(형벌 → 과태료), 임대의무기간 등 규제를 완화하고, 준공공임대주택에 대한 재산세 및 소득·법인세 감면을 확대하고, 향후 3년간 신규로 주택을 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간중 발생한 양도소득세를 면제하는 등 세제혜택을 강화할 계획이다.
또한 청약 규제도 완화하여 임대사업자에 대한 민영주택 별도 공급을 허용하고, 특히 리츠등 기업형 임대사업자에게는 동 단위로 별도 공급할 수 있도록 하여 효율적인 임대사업이 가능하도록 지원할 계획이다. 아울러, 지난 2월부터 시행되고 있는 주택임대관리업 활성화를 위해, 주택임대관리업을 중소기업 특별세액감면 대상으로 추가하여 법인세 감면혜택을 부여할 계획이다.

 

project  2 전·월세간 주거비 불균형 완화
저소득층의 월세 부담 완화를 위해, 2014년 10월부터 지급대상을 대폭 확대(73만→97만 가구)하고, 거주형태·주거비 부담 등을 고려하여 지급하는 새로운 주거급여를 실시한다. 월세 소득공제도 세액공제 방식으로 전환하고, 공제대상을 총급여액 7천만원 이하로 상향하여 수혜범위를 확대할 계획이다.
고액 전세에 대한 정부의 과도한 지원도 조정하여, 주택기금 전세대출은 보증금 3억원(지방 2억원) 이하로 제한하고, 시중은행의 전세대출의 공적보증은 보증금 4억원(지방 2억원) 초과시 제한할 계획이다. 그 밖에, 월세 통계 보완 등 임대차 시장 인프라를 선진화한다.

 

project  3 재건축 규제완화 등 주택시장 정상화 지속 추진
시장상황을 반영하여 재건축 등 정비사업 규제를 대폭 완화한다. 2008년 이후 안정된 시장상황을 반영하여 재건축 규제를 대폭 완화하고, 분양가상한제는 시장상황에 따라 신축운영하는 방안을 지속 추진한다.
재개발 등 정비사업 추진도 활성화한다. 사업시행자에게 공공이 무상으로 양도할 수 있는 기반시설 범위에 현황도로(공유지) 등 도시계획시설과 유사하게 이용되는 시설을 추가하고, 토지등소유자 동의 시 지자체가 부동산 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 개선하고, 정비구역내 세입자에 대해 주택기금에서 전세자금 저리융자 추진을 검토할 계획이다.
사업추진이 어려운 지역은 지자체 등과 함께 시공사등이 보유한 채권의 손금처리를 유도하여, 사업취소 과정에서 주민과의 갈등을 최소화할 예정이다. 해제 이후에는 주거환경관리사업 등 소규모·수복형 사업 추진을 지원하고, 주민의 주택개량을 유도(주택기금에서 개량자금 융자)할 계획이다. 아울러, 수도권 민간택지의 주택 전매제한 기간을 현행 1년에서 6개월로 완화하고, 주택건설 사업계획승인 대상도 완화한다.

 

project  4 장기 저리 구입자금 대출 지원 지속 확대
주택기금과 주택금융공사로 이원화된 정책모기지를 주택기금의 ‘디딤돌 대출’로 통합하여 2014년 최대 10만가구(9조원)에게 지원한다. ‘공유형 모기지’는 2014년 최대 1만5천가구(2조원) 공급하고, 지원대상을 생애최초자에서 5년이상 무주택자까지 확대시행한다. 아울러, 하우스푸어 부담 완화를 위해 희망임대리츠를 통해 2014년에도 1천호를 매입하되, 면적제한(85㎡이하)을 폐지하여 효과성을 높이고, 시장상황을 보아가며 추가매입도 검토할 계획이다.
2014주택종합계획의 내용들을 간략히 살펴 보았다. 전체내용을 보면 주택수급과 관련해서 공급물량을 축소하고, 수요를 증진하려는 것을 알 수 있다. 또한 정부의 주택정책에 가장 큰 부담이 되고 있는 전세가격 상승에 대한 대책들(임대주택 공급 확대)이 포함됨을 알 수 있다. 수요증진에 대한 부분은 저리 모기지를 통한 실수요자들 위주의 정책으로 보여진다. 다만 아쉬운점은 최근 전월세 선진화 방안과 관련하여, 다주택자들에 대한 주택 수요증진에는 한계가 있을 것으로 판단된다. 주택임대사업자들에 대한 양도세 감면 등 보다 적극적인 해결책이 나오길 기대해 본다.